所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
（01）如果已簽了合同但尚未取得產權證明，並且該房屋系在集體土地上建設，且購房者非當地居民，鑑於可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同並退回已支付的購房款；
（02）對於已經購買了集體土地上建造的房屋並取得了當地鄉政府頒發的產權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當地户口的居民；
（03）如果購買了當地居民的農民房或從他人手上購買了有產權證明的“紅證房”，房款已經支付且已經入住，但無法辦理過户的，則要視具體情況而定。
（04）如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委託專業機構評估市場風險和法律風險之後，則應當按照現有的土地管理規範，完成土地徵用手續，並按照商品住房項目的規定手續報批，採取可能的補救措施。
（05）規避方法1、一定要求開發商或置業顧問將重要的口頭許諾寫進白紙黑色的購房合同，口説無憑，避免後期出現糾紛。2、一定要查看五證是否齊全：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。不光要查看複印件，還要核實原件。3、去房管局查驗一下，自己所購房源是否在房管局官網或者透明房產網上有房源備案，如果有，則基本能證明是正常房源。4、還有一條最直接的方法就是問能否做按揭貸款，如果能則説明可以進行產權抵押，基本屬於正常商品房。5、最後，就小產權房出現的地域特徵來説一般是城鄉結合部和遠郊，所以在這類地域買房一定要加倍小心。
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