房屋契税怎麼計算之計算方法

很多人在房屋過户之前不知道有房屋契税一回事，以為買房子只需要交買房子的錢，卻發現還有一筆契税要交。房屋契税是什麼；房屋的契税應該如何計算，有沒有固定的百分比；契税一定是由買方來交嗎，還是也可以由賣方交？

操作方法

（01）房屋契税是税收的一種，是國家規定在房屋買賣中必須交的税收。在房屋買房、房屋贈與和房屋交換時應繳納契税。根據計算房屋契税的基準不同，可以分為三類：

（02）按成交價格計算。成交價格經雙方敲定，形成合同，税務機關以此為據，直接計税。這種定價方式，主要適用於國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。

（03）根據市場價格計算。房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市後，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據只能是市場價格，而不是房屋原值。

（04）依據房屋交換差價定税。隨着二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契税的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時，差額為零，意味着，交換雙方均免繳契税。

（05）如何計算？房屋契税怎麼算應該是買房者最關心的問題，下面我們來看看房屋契税的計算方法。房屋契税=房屋總價×税率。

（06）確定房屋總價。根據上文的分析，房屋的總價分三種情況，在確定房屋總價是首先要確定屬於上文的哪種情況，一般的商品房買賣都屬於第一種“成交價格”也即依照成交時候合同所列價格作為計算房屋契税的基準。此時計算房屋契税的關鍵點轉變到税率的確定上。

（07）確定計算房屋契税的税率。根據《中華人民共和國契税暫行條例》第三條規定：契税税率為3—5%。各地契税的適用税率，由省級政府在3—5%規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家税務總局備案。2010年9月29日，經國務院批准，財政部國家税務總局住房和城鄉建設部下發了《關於調整房地產交易環節契税個人所得税優惠政策的通知》規定，自當年10月1日起，調整後的契税政策為：對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭（成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半徵收契税。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減為按1%税率徵收契税。這裏有兩個關鍵詞：唯一住房和普通住房。唯一住房好理解，普通住房的認定則各地有不同的標準。以北京市為例，北京的房屋契税統一為3%，普通住房的標準為小區建築容積率在1.0以上，單套建築面積在140平方米以下，實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。根據上述優惠政策：北京市市民在購買第一套普通住房時，90平米以下契税為1%；90—140平米由原來的3%減半後為1.5%；如果不是第一套住房，則無論房屋大小，契税均為3%。

（08）房屋契税由誰交？根據《中華人民共和國契税暫行條例規定》第八條規定：契税的納税義務發生時間，為納税人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納税人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。除非雙方另有約定，一般而言契税由買方交，如果房產證由開發商代辦，就買房交給開發商，由開發商再轉交給產權產籍管理中心。如果自己辦理房產證，則由買房自己將契税直接交納給產權產籍管理中心。上文主要分析了“什麼是房屋契税，房屋契税怎麼算，房屋契税由誰交？”這三個問題。由於各個地方對於契税的税率規定不同，對什麼是普通住房的認定標準也不同，因而在交契税時要查閲相關資料，明確契税的税額是否正確。同時我國也存在不用交契税的情況，比如：城鎮職工按規定第一次購買公有住房免徵、因不可抗力滅失住房而重新購買住房可以減徵或者免徵。同時在二手房買賣時，還會出現中介把契税計算在房屋價格中，從而減少了賣方的所得。請您在買房或賣方時和律師聯繫，清楚地計算所應繳納的契税、瞭解是否有免費的情形等，更好地維護自己的權益。