淘寶司法拍賣全攻略

目前淘寶司法拍賣是一個不錯購房選擇，由於競爭相對較不激烈，有時候確實能拍到物美價廉的房子。然而，由於司法拍賣房子透明性比較差，拍前很多情況都需要自己去了解，拍後也有很多流程要過，導致有一些人對司法拍賣持觀望態度。筆者2016年8月份通過淘寶司法拍賣成功拍下一套房子，同時在9月份成功完成過户，為了讓後來者少走彎路，將整個過程整理成如下：

拍前準確：

（01）一、開始拍賣：拍前準備工作應該説是整個過程中最為關鍵的一步，需要對拍賣的標的物進行全方位的瞭解，這樣才能在拍賣出價時做到心中有底，拍賣的成功概率更大。1.      每天看淘寶司法拍賣更新的標的物（按時間順序排列觀看），直到找到各方面都符合自己需求的房子，筆者一直盯了將近半年才找到。2.      目標標的物確認後，便要開始進入全面情況瞭解情況，大致需要做以下計件事：1)     根據拍賣網頁的公佈的現場看房具體日期，記得到時前往現場查看房子狀況，建議在這之前提前去踩點查看小區周圍環境。2)     去房管局或不動產登記中心查看當前房子產權情況，查封狀態、抵押情況、產權登記情況等信息。（這些信息有了之後基本也可以知道需納多少税）3)     如果需要落户到該房子的，可以順便查下房子有無户口，不過也沒有關係，現在只要有產權證，無論原房主户口有沒有遷走都可以正常落户。4)     如果是學區房要了解學籍佔用情況，筆者由於買的不是學區房，因此沒有去查。5)     登錄中國裁判文書網，搜索被執行人的名字，可以查閲到法院裁判文件內容，瞭解一下原房主為什麼被查封。（另外，確認一下該房產是否首次查封法院，還是輪候查封，一般敢放出來拍賣的應該都是首次查封。）3.      確認拍賣資金來源，一般司法拍賣的房子要求一次性付清的，過户完成後才能辦理商業或公積金貸款（期間大約需要2-3個月時間），因此需要慎重考慮全額購買的資金來源。當然，目前也有像温州“助拍貸”之類銀行貸款，大致可以貸7成（銀行自己評估價的7成），但利率好像比較高，全款實在搞不定再走這種渠道。

（02）二、開始拍賣拍賣前工作準備充分之後，到了拍賣環節，應該就剩下價格問題。建議拍賣前同家裏人商量好一個拍賣的最高限價，以免到時候叫價太過激動，超出了預期許多。1.      繳納保證金，這個保證金不用提前繳的，只要拍賣沒有結束最後一刻繳都沒有問題，提前繳了白白損失利息。但是，有一點需要注意的是銀行卡需確認能支持大額轉賬功能，比如筆者剛開始用的建行老的一代U盾是轉不了的，要升級成二代U盾。2.      撿漏可能性，大家心理都是趨同的，希望最後沒有人報名，到最後就自己報名，然後在找一個熟人陪拍撿漏（規定至少是2人報名有效）。筆者的標的物是10點開拍，到了9點都沒有人報名，以為撿漏的機會要來了，但是興奮勁沒過，馬上就有人報名了，到了將近9:50基本上就有5人報名。3.      拍賣出價過程，採取的策略很多，這個心理學範疇，但是有一點必須很關鍵，就是自己上限一定要把握好。競拍價格的高低不取決於報名人數的多少，而是有決心購買的人數，筆者發現實際上很多報名的人是抱着撿漏的心態的，不是真正競爭對手。

（03）三、拍後付款事宜：拍賣成功後，第一件事就是打電話給法院聯繫人，他們會告訴你後續步驟怎麼進行。1.      拍賣成功後，打電話給法院聯繫人，他們會問你是全款繳還是貸款繳（温州有“助拍貸”），如果是全款繳一般有3周的時間，如果是貸款繳需要自己聯繫銀行，然後下一週就要先把首付付掉。2.      最終選擇使用全款或者貸款你有一週的時間去做選擇，在這一週的時間內，你必須儘可能多的聯繫各個銀行，知曉他們司法拍賣房的貸款政策。瞭解的關鍵內容一個是拍賣貸款（助拍貸）利率和可貸款額度，如果採取全額付清後商業貸款或公積金貸款，也順便了解一下商業貸款利率和可貸款額度。一般可貸款額度和利率都商業銀行比國有銀行要優惠一點，放款也更快一點。3.      除了銀行提供司法拍賣貸款，商業貸款和公積金貸款都是需要先全額付清並過户完成後才能辦理，而且公積金的貸款評估價比較低，筆者最終放棄公積金貸款，而是選擇平安銀行8.5折商業貸款，可貸款額度比公積金組合貸要多40%。4.      在法院限定的最後一個繳款日，筆者去繳了全款，給了一個拍賣成交確認書（移交房屋鑰匙）。然後叫我們等通知，一般需要一個月時間。為了加快辦理，筆者一週後就開始1-2天催辦一次，人家肯定煩不高興，但是臉皮可以厚一點。這樣就在2周內銀行通知筆者已經辦理好了，過去領取裁定書，然後隔一天去過户即可。5.      納税問題，温州這邊已經實行賣方税法院直接代繳掉，買方只需繳納契税即可，原司法拍賣的公告上已經註明該規定，但是沒想到這麼人性化。

（04）四、過户事宜：拿着法院給的拍賣成交確認書、執行裁定書就可以去不動產中心辦理過户。辦理過户之前，要去檔案室查詢法院解封情況，必須解封后才能辦理過後。1.      解封問題，筆者出現小插曲，法院這邊説已經送達解封通知，而不動產這邊説沒有收到。後來多次溝通法院，拖了一週才把解封通知送達到不動產登記中心。2.      辦理過户，這裏的環節比較複雜，但是都是辦理大廳有規定流程圖可以瞭解的，這裏建議把需要的各類證件、法律文書不管用不用的到都提前複印5份先，雖然現在辦證大廳複印都是免費，但是排滿人，浪費時間。1)     到不動產登記檔案室打印權屬證明，查封狀態顯示已解封即可，否則無法辦理過户。2)     到交易窗口進行房屋交易備案，開具納税聯繫單。3)     到不動產登記窗口辦理登記事宜。4)     到納税窗口繳納契税，可以使用銀聯信用卡。5)     交完税後把材料交到不動產登記窗口，告訴你等通知，一般10個工作日。6)     接到短信通知，去拿不動產證，繳點工本費就差不多了。

（05）五、過户後貸款事宜：由於筆者採用全部商業貸款，由於平安銀行比較靈活，前面都已經做了貸款預審批，因此過户完成後可以立即辦理貸款。由於放款需要做產權抵押，還需要和銀行去一下不動產登記中心。抵押完成後，銀行的貸款馬上就下來了，把之前東借西借的錢趕緊還了，至此買房過程全部結束。