二手房税費怎麼算

經過一手買賣之後再上市交易的房產均被稱為二手房。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。那麼在購買二手房時，有那些税費？税費應該怎麼計算呢？

操作方法

（01）二手房税費種類1、契税契税的是税率為：基準税率3%、優惠税率1.5%和1%買方繳納。徵收方法：按照基準税率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契税的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契税都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。2、印花税印花税的税率是1%，買賣雙方各半，不過從2009年至今國家暫免徵收。3、營業税營業税的税率是5.55%由賣方繳納，根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業税，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業税，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業税。這裏有兩個要點：①購買時間超過5年這裏首先看產權證，其次看契税發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地説票據早於契税發票，契税發票早於產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額徵收營業税。4、城建税城建税為營業税的7%5、教育費附加税教育附件税為營業税的3%。6、個人所得税個人所得税為税率交易總額2%或兩次交易差的20%，由賣方繳納。徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得税。在這裏有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得税；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納税保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納税保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的2%退還。注：地税局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得税。而且地税局在徵税過程中對於營業税繳納差額的情況，個人所得税也必須徵收差額的20%。

（02）交易税費交易手續費：2.5元/平方米×建築面積；合同印花税：房屋成交總額×0.05%；營業税：普通住宅5年內：房屋成交總額×5.55%；5年或5年以上：免徵；非普通住宅5年內：房屋成交總額×5.55%5年或5年以上：差額×5.55%；個人所得税：普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20%；非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分×20%；土地增值税：普通住宅免徵，非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%5年或5年以上：免徵；買賣合同公證費：（買賣合同需要公證時才須繳納）房屋成交總額×0.3%；契税是應由買方交納的，交税比例是：1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契税。2、非普通住宅應該交納成交價或是評估價的3%的契税。贈與過户1、費用：免徵營業税和個人所得税，但是需要增加⑴公證費40元/平米*產權證面積⑶契税的徵收不論房產什麼情況都需要徵收全額契税其他費用和正常過户都一樣2、所需材料：⑴公證處需要賣方夫妻雙方户口本和身份證複印件一套、買方身份證複印件一份，產權證複印件一套⑵不需要經過地税局直接可以過户。⑶房管局需要材料同正常過户基本一樣只不過還需要公證書原件一份。繼承過户1、繼承房產的費用有：⑴公證費40元/平米*產權證面積⑵繼承公證費80元/單放棄繼承公證80元/人注：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得税按照所得徵收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免徵個人所得税，而且個人所得税退税的政策同樣適用。2、所需材料：⑴公證處需要原產權人的死亡證明、產權證複印件和所有當事人的身份證、户口本複印件一套。⑵房管局需要材料和正常過户基本一樣，只是還需要公證書一份。注：繼承的難點在於公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人並且都自願放棄繼承權。

（03）税費計算買方：1、契税：成交價或評估價（高者）×1.5%（商用用房或大於144平米的税率為3%）2、交易服務費：建築面積（平方米）×3元3、交易印花税：成交價或評估價（高者）×0.05%4、產權轉移登記費：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）賣方：1、交易服務費：建築面積（平方米）×3元2、交易印花税：成交價或評估價（高者）×0.05%3、土地出讓金：成交價或評估價（高者）×1%4、解困房：成交價或評估價（高者）×1%5、商品房：土地出讓金按基準地價×3%×未交土地出讓金的建築面積6、分攤費用：成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）7、個人所得税：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免徵）8、營業税及附加税：成交價或評估價（高者）×5.5%(房產證或購買時契税完税證未滿五年)